Quand un acquéreur ouvre l'annonce d'une maison, la classe énergétique fait partie des premières choses qu'il regarde, avec l'estimation des dépenses annuelles d'énergie qui figure juste à côté. Ces deux lignes orientent la discussion bien avant qu'une offre soit formulée. À Saint-Gély-du-Fesc, commune résidentielle installée sur les premières hauteurs des garrigues au nord-ouest de Montpellier, le parc se compose surtout de villas de lotissement, dont une partie date des années 1980 et 1990. Ce sont justement ces maisons-là dont le prix varie le plus avec la note énergétique.
Ce que l'acheteur lit derrière la lettre
Devant la lettre, l'acquéreur fait ses comptes : travaux à prévoir, factures de chauffage et de climatisation, temps qu'il faudra avant d'habiter la maison sans arrière-pensée. Une maison classée D n'inquiète guère. En E, les questions arrivent sur l'isolation des combles, les menuiseries et le système de chauffage. En F ou en G, la discussion change de nature, parce que l'acheteur vient avec un budget de rénovation en tête et cherche à le retrancher du prix affiché.
Le calendrier de la loi Climat et résilience renforce cette lecture chez ceux qui pensent louer. Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail ; les logements classés F suivront en 2028, puis les E en 2034. Un investisseur qui envisage de mettre la maison en location fait donc entrer ces échéances dans le calcul de son offre.
Ce que montrent les prix locaux
Sur sa page consacrée aux prix des maisons à Saint-Gély-du-Fesc selon leur état, l'agence Alpaca Immobilier indique qu'un pavillon entièrement rénové atteint 4 200 à 4 600€ le mètre carré, alors qu'une maison des années 1980-1990 sans rénovation thermique se négocie entre 3 300 et 3 600€. Tout l'écart ne vient pas du DPE, puisque la cuisine, les salles d'eau et l'état général jouent aussi. La performance énergétique en représente pourtant une part bien visible, et c'est l'argument le plus facile à manier pour un acquéreur qui veut faire baisser le prix.
Ce que la loi impose au vendeur
Le DPE doit être réalisé avant la mise en vente, et sa classe doit figurer dès l'annonce. Il reste valable dix ans, à condition d'avoir été établi après le 1er juillet 2021. Les diagnostics plus anciens ont cessé d'être valables : un vendeur qui comptait s'appuyer sur un document de 2019 devra en commander un nouveau.
Pour une maison individuelle classée F ou G, un audit énergétique s'y ajoute depuis le 1er avril 2023, et depuis le 1er janvier 2025 pour les maisons classées E. L'audit propose des scénarios de travaux chiffrés pour atteindre une meilleure classe. Personne n'est tenu de les réaliser, ni le vendeur ni l'acheteur, mais ce dernier dispose avec ce document d'une base de calcul précise pour discuter le prix.
Les leviers du vendeur avant la mise en vente
La plupart des marges de manœuvre se situent avant la publication de l'annonce. Une fois le prix affiché, il devient plus délicat de rectifier le tir.
- Commander le DPE tôt, avant de fixer le prix, permet de connaître la classe réelle au lieu de la découvrir après la mise en ligne de l'annonce.
- L'audit peut servir pendant la vente : un scénario de travaux chiffré par un professionnel pèse plus lourd qu'une estimation lancée par l'acheteur au milieu d'une visite.
- Les factures des travaux déjà faits, qu'il s'agisse d'une pompe à chaleur, d'une isolation des combles ou de fenêtres récentes, prouvent ce qui a été réalisé.
- Le diagnostiqueur peut indiquer quels petits travaux feraient gagner une classe à moindre coût, par exemple l'isolation des combles perdus.
Reste à séparer ce qui améliore la note de ce qui améliore la présentation. Un ravalement soigné rassure sur l'entretien de la maison, mais il ne change le DPE que s'il s'accompagne d'une isolation par l'extérieur. Pour mesurer l'effet d'un ravalement de façade sur la valeur d'un bien, mieux vaut raisonner poste par poste que tout engager avant la vente.
Fixer le prix avec la note en tête
Une maison classée E ou F trouve preneur, simplement elle se négocie mieux quand son prix tient compte de la note dès le départ. Afficher un prix de maison rénovée pour un bien qui ne l'est pas attire des visites nombreuses, rarement suivies d'une offre, puis conduit à une baisse de prix que les acquéreurs remarquent. Nous préférons intégrer la performance énergétique à l'estimation, documents à l'appui. Le vendeur aborde alors la négociation avec des chiffres à opposer, et il n'a pas à lâcher du terrain à chaque nouvelle visite.
